Af Ejendomskonsulent Verner Christensen

Der har i de seneste 2-3 år ikke været mange almindelige landbrugsejendomme til salg. Med almindelige landbrugsejendomme mener jeg i denne sammenhæng de mange landbrug på 30 – 50 ha., som har været livsgrundlaget for mange landmandsfamilier. Mange af disse ejendomme er forpagtet ud, for ejerfamilien er egentlig nået pensionsalderen og havde måske planer om at sælge ejendommen enten til familie eller i fri handel. Så kom finanskrisen i 2008 og satte en stopper for finanssektorens udlån. Både de ufornuftige og umådeholdne udlån, men også for almindelige fornuftige og sikre udlån, og almindelige handler med landbrug gik også næsten i stå.

Nu lysner det.

Vi ved det ikke helt sikker, men der er så mange faktorer, som skulle give et fornuftigt grundlag at komme videre på. Det viser sig også i Danmarks Statistik, der registrerer landbrugs-handler. Fra 3. kvartal 2008 og til 1. kvartal af 2011 viser statistikken et prisfald på landbrug på 40%. I 2. og 3. kvartal i 2011 har der været prisstigninger i forhold til første kvartal 2011, og det stemmer godt overens med, hvad vi registrerer i Gefion, Ejendom og Jura.

En af de faktorer, der har indflydelse, er det meget lave renteniveau. Der kan i kreditforening finansieres til en rente under 4% i 30 år, og med rentetilpasningslån til en endnu lavere rente, men

dog på et væsentlig kortere åremål. En anden faktor er priserne på planteprodukterne, som er væsentlig højere end tidligere.

Hvad kan ejendommen sælges til.

Ejendomstypen, som er nævnt i indledningen, sælges typisk under den offentlige vurdering fra 2010, som er fastsat på grundlag af 2009 prisniveauet for landbrugshandler, som var højere end prisniveauet i 2011.

I en handel vil jordprisen ligge omkring 140.000 kr. pr. ha. for almindelig god dyrkningsjord. På jord, der er mindre dyrkningsværdigt, er prisen afhængig af forholdene som f. eks. jagt.

Driftsbygningerne på ejendomstypen er ofte ikke anvendelige til nutidig produktion og har ofte

en størrelse eller beliggenhed, der ikke giver andre udnyttelsesmuligheder, og dermed er handelsprisen lav. Maskinhaller og tilsvarende bygninger er anvendelige og har en handelspris i forhold dertil. Stuehusets handelspris er naturligvis afhængig af størrelse og stand og ikke mindst af beliggenhed.

Hvor findes en køber og kan der finansieres.

Når der ikke skal sælges til familien, og der skal findes en køber ude fra, viser det sig meget ofte, at ”naboen” er den bedste køber. Og det er naturligvis nærheden til dyrkningsjorden, der har en betydning for rationel drift for en nabokøber.

Hvordan en handel kan finansieres afhænger af købers forhold, og det er købers opgave at få det afklaret. Men da bankernes vilje eller mulighed for udlån til den yderste del af købesummen, ikke altid er tilstede, kan der være tale om at oprette og tinglyse et sælgerpantebrev med løbende ydelser  til forrentning og afdrag på en del af købesummen til sælger.

Hvordan kommer man videre med salgsplaner.

På grundlag af en anslået handelspris kan der udarbejdes et overslag over de skattemæssige forhold og en beregning på, hvad der er til sælgers rådighed, når skatten er betalt eller evt. placeret i en ophørspension.

Og hvis det er en familiehandel, en beregning på og redegørelse om, hvordan skatten kan placeres i den solgte ejendom ved succession og derved først kommer til betaling, når næste generation skal sælge ejendommen.

Handelsprisen er i dag lavere end før finanskrisen i 2008, og dermed udløser salget en lavere beskatning. Når dette sammenholdes med, at prisen på den bolig, som sælger skal købe efterfølgende, også er faldet i pris, kan der sagtens vise sig at være et bæredygtigt grundlag for gennemførelse af en handel.

Kontakt Gefion, Ejendom og Jura, eller din skattekonsulent. Det er en begrænset omkostning at få en beregning og redegørelse, som kan være meget nyttig til vurdering en handelssituation.